На сайте правительства опубликовано постановление от 23 апреля с критериями неиспользуемых земель сельскохозяйственного назначения.
Гражданский кодекс уже свыше 10 лет разрешает принудительно изымать у собственников земли, не использующиеся по целевому назначению более трех лет. С таким иском в суд могут выходить местные власти, изъятый участок выставляется на публичные торги, а вырученные средства поступают прежнему собственнику (за минусом расходов на торги и кадастровые работы). Но из-за отсутствия критериев «неиспользуемой
земли» этот механизм не работал, объясняет партнер Goltsblat BLP Виталий Можаровский: можно было засеять участок клевером и сказать, что он используется. Поэтому в конце 2010 г. была внесена поправка в закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения, разрешившая
правительству устанавливать критерии.
По данным Минсельхоза, из пригодных к возделыванию земель не используется свыше 20 млн га, «работает» 78 млн, 16 млн — под паром.
По оценке гендиректора Института конъюнктуры аграрного рынка Дмитрия Рылько, профильные агрохолдинги из 16 млн га пашни не используют около 2 млн га.
Большая доля неиспользуемых земель может быть у землевладельцев, скупавших их с целью перепродажи, считает гендиректор «Продимекса» (производитель сахара) Виктор Алексахин. Член Совета Федерации Сергей
Лисовский, один из авторов поправки, оценивал, что из оборота может быть выведено до 50% сельхозземель, половина из них принадлежит спекулянтам. У не связанных с аграрным бизнесом компаний могут быть десятки тысяч гектаров земель. По данным zemer.ru, свыше 10 000 га на конец 2010 г. было, например, у банка развития «Столица», «Промсвязьнедвижимости», «Вашего финансового попечителя», УК Marshall
Estate (Marshall Capital Partners), «Абсолют менеджмента».
Мера не будет носить массового характера, уверен Можаровский: крупные землевладельцы научились имитировать обработку участков, да и у чиновников не будет стимула вкладываться в подготовку участка к торгам и судебные тяжбы. К серьезным проблемам для крупных землевладельцев появление критериев не приведет, уверен и управляющий директор «Бэфл»
(сопровождает сделки с землей) Владислав Новоселов.
Земля изымается небезвозмездно, объясняет Новоселов, и у чиновников будет интерес заниматься этим, только если есть покупатель.
Риск использования критериев для передела собственности велик, согласен федеральный чиновник, участвовавший в их обсуждении, особенно в регионах с высокой стоимостью сельхозземель — вроде Московской области. Проблема в том, что и нового собственника не заставишь возделывать землю, пока это экономически невыгодно, констатирует он.
«Спекулятивных ожиданий и коррупционной составляющей на рынке сельхозземель всегда было предостаточно», — замечает совладелец группы компаний «Белая дача», депутат Госдумы Виктор Семенов: самый напряженный регион в этом отношении — Подмосковье, где земли рассматривались как финансовые
вложения и скупались в основном девелоперами. По состоянию на 2011 г. в Подмосковье 62% всех сельхозземель — или 1,07 млн га — находится в частной собственности. Семенов не видит в критериях проблем для девелоперов: все будет зависеть от исполнения закона и контроля, до этого момента у муниципалитетов особого интереса к контролю за
сельхозземлями не было.
У нерадивого собственника и при новых критериях остается лазейка — перепродавать земли своим же структурам, избегая достижения трехлетнего срока неиспользования земель как основания для их изъятия, считает заместитель гендиректора компании «Вектор инвестментс» (7000 га земель) Эмиль Вильданов: при любых претензиях госорганов тогда
появляется аргумент, что земля только что приобретена и вскоре
начнется ее использование по назначению.
Местные власти заинтересованы, чтобы земли использовались по назначению, говорит глава Горетовского поселения Можайского района Московской области Алексей Кузьмин: это и занятость населения, и дополнительные налоги. А иск в суд о принудительном изъятии земель может стать хорошим стимулом для собственника заниматься участком, считает он: земля будет продана на торгах, исходя из оценки по кадастровой стоимости, а покупалась, скорее всего, по рыночной.
Существующие санкции для землевладельцев нечувствительны, считает он: так, в поселении частный участок сельскохозяйственного назначения в 50 га используется для свалки мусора и за год удалось лишь оштрафовать
владельца на 9000 руб.